冠縣人民政府辦公室
關于印發《冠縣農村房地一體不動產確權登記工作實施方案》的通知

冠政辦發〔2020〕42號

各鄉鎮人民政府、街道辦事處，縣直各部門（單位）：

現將《冠縣農村房地一體不動產確權登記工作實施方案》印發給你們，請遵照執行。

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冠縣人民政府

2020年9月21日

（此件公開發布）

冠縣農村房地一體不動產確權登記工作實施方案

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為維護農村集體經濟組織和農民的合法權益，穩步推進農村“房地一體”不動產確權登記發證工作，根據《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號），省國土資源廳、財政廳、住房和城鄉建設廳《關于做好農村房地一體不動產登記工作的通知》（魯國土資發〔2018〕191號）、《山東省自然資源廳辦公室轉發〈自然資源確權登記局關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知〉的通知》（魯自然資辦字〔2019〕56號)等文件精神，為加快推進我縣農村房地一體確權登記發證工作，進一步完善不動產登記制度，結合我縣實際，制定本工作方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實十八屆三中全會精神，建立健全“歸屬清晰、權責明確”的農村產權制度，本著尊重歷史、符合事實、依法登記的原則，通過穩步開展農村宅基地、集體建設用地及地上房屋等建筑物、構筑物確權登記工作，切實維護農村集體和農戶的合法權益。

二、工作目標和任務

（一）總體目標

通過積極開展農村房地一體登記發證工作，全面查清全縣各鄉鎮（街道）農村范圍內每一宗宅基地和集體建設用地的權屬、位置、界址、面積、用途、地上房屋等建筑物、構筑物的基本情況，以登記發證為主線，依照不動產統一登記要求，實現統一調查、統一確權、統一登記發證。因地制宜，采用符合實際的宅基地和集體建設用地以及地上房屋等建筑物、構筑物調查方法，基本實現農村房地統一調查規范、統一軟件平臺、統一數據管理、統一作業要求、統一質量標準、統一檔案管理，全面推進農村房地一體登記發證工作。目標是2020年底完成90%以上的登記頒證率。

（二）工作任務

緊密圍繞農村房地一體登記發證，依據《不動產權籍調查規程》等要求，以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，完成農村范圍內的宅基地、集體建設用地的權屬調查和地籍測量，同步開展地上房屋及附屬設施的測量與調查工作，建立農村房地一體不動產登記數據庫，滿足自然資源管理及經濟社會發展的需要。

1.開展農村宅基地和集體建設用地調查。以農村集體土地所有權成果為基礎，按照《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》、《地籍調查規程》及《不動產權籍調查技術方案(試行)》要求，調查農村范圍內的宅基地、集體建設用地的權屬狀況（含每一宗地的權屬、界址、面積和用途等信息），并形成完整的權籍調查成果。

2.開展農村房屋調查。在開展農村宅基地和集體建設用地調查的同時，全面查清農村宅基地和集體建設用地每一宗土地范圍內建筑物、構筑物的位置、面積、結構、權屬、用途等基本情況，實現農村房、地調查的同步開展和調查成果的統一管理，為實施不動產統一登記奠定基礎。

3.農村宅基地和集體建設用地房地一體確權登記發證。按照《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》要求，嚴格規范確認宅基地使用權和房屋所有權主體及其登記的宅基地面積和房屋建筑面積，本著“尊重歷史、注重現實”的原則，對農村宅基地、農村公益事業、公共設施及其他集體建設用地及地上建筑物、構筑物依法進行確權登記。

4.農村不動產數據庫建設。依據《不動產登記數據庫標準(試行)》推進農村房地一體權籍數據庫建設，建立集圖形、屬性、電子檔案為一體的農村集體建設用地使用權和宅基地使用權、房屋所有權調查數據庫，實現確權登記成果的信息化管理。在滿足現有工作需求基礎上，統籌考慮與不動產統一登記平臺的銜接，實現登記成果的數字化管理和信息化應用。

三、工作原則

（一）堅持明晰產權的原則。農村集體建設用地及建筑物、構筑物和農村宅基地及房屋登記必須做到“權屬合法、界址清楚、面積準確”。

（二）堅持依法、依規登記的原則。規范操作程序，嚴格按照不動產登記申請和審批程序、內容和要求，依法依規辦理登記頒證工作。

（三）堅持公開、公平、公正的原則。接受群眾監督，權籍調查結果要按規定在村莊范圍內進行公示，做到公開、公平、公正。

四、工作內容和要求

(一)集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權調查申請登記發證。

充分運用第三次全國國土調查成果，參照不同時期的政策界線，開展集體建設用地使用權調查和登記工作。

1.經過依法批準使用集體建設用地的，按照批準文件確權。

2.居民點范圍內的學校、祠廟、村委會以及農村集體經濟組織活動場所等集體建設用地，按不同時期的政策規定確權。

3.依法取得集體建設用地的鄉鎮（街道）村企業，因破產、兼并、改制等情形致使土地使用權發生轉移的，應當及時辦理變更土地登記。

4.鄉鎮（街道）村辦企破產倒閉導致土地閑置的，其集體建設用地使用權由原土地所有權人收回。

(二)農村宅基地使用權及地上房屋所有權調查、登記發證。農民宅基地使用權原則上確權到戶，在具體確權、登記、發證中有關問題按以下意見辦理：

1.農村宅基地使用權必須符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃。

2.宅基地以外的農業生產用房不在本次調查確權登記范圍。

3.獨立廁所、豬圈、牛欄、曬谷場等生活附屬設施，現狀通道、道路、排水溝等公共設施不在本次調查確權登記范圍。

4.在村莊外圍已建成住宅，不符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的，只做現狀調查，暫不確認登記。

5.農村房地一體不動產確權登記按“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。“戶”的認定：原則上以公安部門戶籍登記的戶為單位申請確權登記。

6.城鎮居民在農村購買宅基建造房屋的，只做現狀調查，不確認登記。

7.已擁有一處宅基地的本村農民集體成員、非本村農民集體成員或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可依法辦理確權登記。

8.嚴格執行宅基地面積標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按以下情況處理：

（1）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村集體經濟組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。

（2）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施止，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過當地規定面積標準的，超過部分按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。

（3）1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過批準面積建設的，不予確權登記。符合規劃依法處理予以保留的，在補辦相關用地手續后，只登記批準部分，超出部分在登記簿和證書中注記。

歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。

9.農村宅基地和集體建設用地上房屋及建筑物、構筑物嚴格按《地籍調查規程》、《房產測量規范》和《不動產權籍調查技術方案(試行)》進行調查、測量和面積計算。

10.因婚嫁關系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，并按規定申請確權登記。

11.農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。

農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

12.兩戶或兩戶以上共同使用一處宅基地的，由各戶先自行協商確定各自使用范圍，其中：

（1）經過協商能夠確定各戶準確使用界線的，按協商確定的界線單獨確權登記。

（2）經過協商不能確定各戶準確使用界線，但能夠確定各自分攤面積的，按協商確定的分攤面積辦理共用宅基地使用權確權登記。

（3）經過協商不能確定各戶準確使用界線，也不能確定各自分攤面積的，按共同共有辦理確權登記。

13.符合宅基地申請條件，依法接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，由權利人提供轉讓、購買房屋合同或協議，村負責人簽字確認并加蓋村委會公章，公示無異議后，可以確權登記；因繼承房屋而取得的宅基地，繼承后原房屋未重建的，可以確權登記。

14.空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不在本次調查確權登記范圍。

15.合村并居的新型農村社區或多（高）層多戶的，按國有商品房的調查登記技術要求進行宅基地使用權和房屋所有權的確權登記。

16.因村莊內部道路通行、居住擁擠經批準增補宅基地等原因，形成兩處宅基地的，合計面積符合山東省宅基規定面積的確定宅基地使用權，合計面積超出山東省規定面積的，超出部分不予確權。

17.涉及下列情形之一的，不得予以確權登記發證：

（1）土地及地上房屋權屬爭議尚未解決的;

（2）違法違規用地、建設行為尚未處理或正在處理的;

（3）以興辦“鄉鎮企業”、“鄉鎮村公共設施和公益事業建設”為名，非法占用（租用）農民集體土地進行非農業建設的；

（4）“以租代征”使用農民集體土地進行非農業建設的；明確定性為“小產權房”的；

（5）除繼承、受遺贈外，農村村民一戶申請第二處宅基地使用權及房屋所有權登記的；

（6）城鎮居民在農村購買和建造住房，申請宅基地使用權的；

（7）農村宅基地經批準后連續兩年未使用建設的，或原建設的房屋毀損、倒塌未再進行建設的;

（8）法律法規、政策規定的其他情形。

（三）確權登記原則

1.符合規劃原則。在符合土地利用總體規劃、村鎮規劃的條件下，對農村房地一體宅基地及房屋和集體建設用地及建筑物、構筑物進行確權登記；對于不符合土地利用總體規劃和村鎮規劃的，只調查統計，暫不發證。

2.一戶一宅原則。嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。除繼承外，對農村村民一戶有兩處（含）以上宅基地使用權的，只針對其中的一處進行確權登記，其余的只調查測量，不進行確權登記。

3.嚴格執行宅基地面積標準。宅基地面積不得超過山東省規定的標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按有關規定辦理。

4.尊重現實原則。對已頒發農村集體建設用地、宅基地使用權證，經核查其主體、權屬、面積、用途等未發生變化的，應予以確認登記合法有效，作為一種權屬來源材料收回，重新頒發新證。

5.根據新修訂《土地管理法》、中農發〔2019〕11號文件以及國土資發〔2016〕191號文件要求，對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認，公告無異議后，并出具證明，經鄉鎮人民政府、街道辦事處審核批準，屬于合法使用的，予以確權登記。

五、實施步驟

（一）前期準備階段（2020年7-8月）

統籌安排前期準備工作，在充分調研的基礎上制定詳細工作方案，統籌安排工作經費，并做好資料收集、工程招標、人員培訓等準備工作。

（二）準備實施階段(2020年9月)

1.資料收集。收集全縣范圍內土地、房產現有調查、登記資料，村莊布局點規劃資料以及戶籍人口相關信息。

2.選擇專業調查隊伍。根據工作需要招標確定專業調查隊伍。

3.人員培訓。對調查工作人員進行培訓，統一調查規范和政策口徑，明確相關工作紀律。

（三）推進實施階段(2020年9月—2020年12月)

1.外業調查。以專業調查隊伍人員為主體，在鄉鎮、村級干部的配合下，完成村內的權籍調查、房地測繪、權屬確認和相關數據資料收集等外業調查任務，形成房地一體的農村不動產權籍調查成果。

2.調查結果公示。將不動產權籍調查結果在本集體經濟組織范圍內進行公示。

3.確權發證。公示無異議的，依法辦理房地一體的不動產登記證書。

4.內業建庫。充分利用已有的軟、硬件平臺，依據《不動產登記數據庫標準（試行）》技術規范，建設農村不動產調查數據庫，實現對農村權籍調查成果涉及的圖形、屬性、檔案等信息進行一體化存儲、管理與應用，將登記成果納入現有不動產登記信息管理平臺，保障登記數據實時準確上傳。

（四）總結完善階段（2020年12月）

成果歸檔驗收并完成成果匯交。做好歸檔、管理和應用工作，完成農村房地一體不動產確權登記數據成果匯交，接受省、市對不動產權籍調查成果核驗。

六、工作方法

（一）準備工作。農村不動產權籍調查工作在縣政府統一領導下開展，由縣自然資源和規劃局牽頭組織實施，按照總調查的模式開展。各鄉鎮（街道）和農村集體經濟組織、村民自治組織要發揮好基層力量，各農村集體經濟組織負責人、村民委員會成員或村民代表應參與權屬調查，按要求選取隊伍承擔不動產測繪工作。在充分做好組織準備和宣傳發動的基礎上，完成技術設計、資料收集、表冊與工具器材準備、人員培訓等準備工作。

（二）預劃不動產單元及預編單元代碼。選用正射影像圖和已有地籍圖作為基礎圖件，參考已有的地籍調查、土地登記等資料，會同農村集體經濟組織負責人、村民委員會或村民代表，在地籍區、地籍子區界線和集體土地所有權界線范圍內，劃分不動產單元，預編單元代碼。

（三）不動產權籍調查。不動產權籍調查的核心是權屬調查，是保障不動產確權登記頒證的關鍵。權屬調查主要包括：調查核實宗地和房屋的權屬情況、實地指界、設置界標、丈量實地界址邊長和房屋邊長及相關距離、繪制宗地草圖及房屋分層分戶圖、填寫不動產權籍調查表等。

（四）調查結果公示。權籍調查結果在本集體經濟組織范圍內進行公示，對于外出務工人員較多的地區，可通過電話、網絡等方式將權籍調查結果告知權利人及利害關系人。公示期不少于30日，公示期滿無異議的，進行登記、建庫歸檔。

（五）數據庫建設。嚴格按照《不動產登記數據庫標準（試行）》等技術標準要求建設不動產權籍數據庫，及時將不動產權籍調查信息錄入數據庫，實行電子化管理。其中，不動產測量采用勘丈法的，可以充分利用已有權籍調查成果和相關圖件，采取簡便易行的方法建庫管理。界址點坐標應標注獲取方法，面積應標注計算方法。結合日常調查做好數據庫更新維護，確保權籍調查成果的現勢性和準確性。

（六）不動產確權登記。已登記發證的宅基地和集體建設用地，按照“不變不換”的原則，原證書繼續有效。未登記發證的宅基地和集體建設用地完成房地一體權籍調查后，按照《不動產登記暫行條例》及其實施細則、《不動產登記操作規范（試行）》等規定和土地確權政策要求，依法確權，規范登記。

（七）調查成果歸檔驗收。應以宗地為單位形成農村房地一體的不動產權籍調查檔案資料，并做好歸檔、管理、應用和匯交工作。做好省級、市級對農村房地一體不動產調查成果的驗收準備工作。

七、工作要求

（一）加強組織領導。成立冠縣農村房地一體調查確權登記工作領導小組，統一領導此次農村不動產確權登記工作，冠縣自然資源和規劃局負責項目的組織落實，各鄉鎮（街道）是項目的實施主體；要統一思想，提高認識，高度重視農村“房地一體”不動產確權登記發證工作，明確工作責任，細化工作措施，按照工作方案認真組織實施；各有關縣直部門、單位要各負其責，加大各部門協調力度，加強督促指導，確保既符合法律和政策規定，又妥善解決歷史遺留問題，切實維護農民合法財產權利，推進農村改革步伐。具體職責分工：

冠縣自然資源和規劃局負責制定全縣工作實施方案和政策解讀，做好調查準備工作、落實外業調查隊伍；負責組織全縣農村房地一體確權登記數據庫建設；指導鄉鎮（街道）開展土地權屬、界址糾紛調處工作；組織對登記成果的自檢及初檢、成果驗收和匯交。

縣政府辦負責督促檢查協調各鄉鎮（街道）、縣直相關單位的工作推進落實。

縣公安局負責提供農村居民戶籍信息，及時處理工作中發生的違反治安管理行為。

縣財政局負責按程序將本項目工作經費納入財政預算。

縣住房和城鄉建設局負責做好涉及房屋質量認定及建設管理方面的工作。

縣農業農村局負責提供農村土地承包經營權確權登記發證成果。

各鄉鎮（街道）負責組織實施本轄區內的農村不動產確權登記工作；負責轄區內的工作宣傳及培訓；負責轄區內個人之間、個人與單位之間的土地和房屋權屬爭議調處和農民宅基地的審批工作；收集各農戶戶主、人口信息、土地、房屋相關權屬來源資料；組織村委會人員參加權籍調查的指界以及落實相關人員確認簽字，配合調查隊伍開展農村房地一體宅基地和集體建設用地確權登記權籍調查。

各村負責在鄉鎮（街道）的領導下，做好所在村農村房地一體使用權、所有權的確認；通知各農戶準時到現場進行指界，配合調查隊伍開展權籍調查、房屋測量及落實相關權利人確認簽字，協助鄉鎮、街道做好本村土地、房屋糾紛調解工作。

（二）規范進行登記。嚴格按照農村地籍和房屋調查標準開展“房地一體”不動產權籍調查，嚴把質量關，確保調查結果的真實性、準確性和延續性。要按照《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記操作規范（試行）》等有關規定，嚴格按程序依法辦理登記業務，切實保障權利人的合法權益。

（三）加大宣傳力度。各鄉鎮（街道）要加大宣傳力度，引導農村集體和農戶主動配合做好相關工作，提高工作效率；同時，要注重做好權屬爭議調處工作，妥善化解矛盾糾紛，確保社會和諧穩定。

（四）加強質量監督。各鄉鎮（街道）自然資源所應對農村房地一體不動產確權登記工作全程進行質量管控，確保調查數據成果符合國家標準要求。縣自然資源和規劃局要加大數據質量審核力度，確保成果通過省、市驗收。